Investissement locatif dans l’ancien : quelle rentabilité ?

On voit souvent dans les annonces immobilières : « idéal investisseur ». Si beaucoup de dispositifs ont été créés dans le neuf (Borloo, Scellier, Pinel), l’ancien a été quelque peu délaissé. Pourtant, investir dans l’ancien peut se révéler rentable, à condition de bien sélectionner son investissement.

Avant de se lancer dans un investissement locatif, il vaut mieux évaluer la rentabilité de cet investissement.

En exemple

Nous allons supposer que vous achetez un appartement dans l’ancien 100.000€, que vous allez payer comptant et que vous comptez le louer 500€/mois.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le taux de rentabilité brute
Le premier calcul qui vient à l’esprit est le calcul que beaucoup effectuent :
Taux de rentabilité brute = (loyer mensuel x 12 x 100/prix d’achat)

Dans notre exemple :
Taux de rentabilité brute = 6,0%
Le taux de rentabilité nette
Le calcul brut ne tient pas compte de différents frais que vous devez payer à l’achat et dans la durée.

A l’achat :

Les frais de mutation (« de notaire »). Environ 12.500€.
Des travaux éventuels.

Tout le long de l’investissement :

• La taxe foncière
• Les charges annuelles non récupérables sur les locataires
• Frais de gestion et d’entretien
• Une perte de loyers en cas de carence locative

Le calcul devient donc :

Taux de rentabilité nette = ((loyer mensuel x 12 x 100) – (taxe foncière + charges annuelles))/(prix d’achat + frais de mutation + travaux)

Une partie des charges est déductible du revenu fiscal (taxe foncière, travaux d’entretien, honoraires d’agence…).

Dans notre exemple, les frais de notaire sont de 12.500€, la taxe foncière de 400€ et les charges annuelles de 480€.

Taux de rentabilité nette = 4,6%

La calculatrice accessible sur Les Echos Patrimoine effectue ce calcul.

Au moins 2 autres points doivent être pris en compte pour la rentabilité globale de l’opération :
Le financement – l’investissement est généralement fait en faisant appel à un prêt bancaire, de l’ordre de 15 ans.
La situation fiscale de l’investisseur – on l’a dit, une partie des charges sont déductibles des revenus locatifs.
Nous reviendrons plus en détail sur ces sujets dans un article futur.

Neuf ou ancien, qu’est-ce qui est le plus rentable ?

De nombreux articles traitent de ce sujet. On constate que les investisseurs qui cherchent à tout prix les réductions fiscales investissent plutôt dans le neuf, et ceux qui cherchent la rentabilité investissent dans l’ancien.
L’avantage du neuf est que vous avez des biens aux normes récentes (accessibilité, énergie), mais l’inconvénient est que vous ne savez pas toujours exactement quand ils vont être livrés (vente en VEFA) et que le prix est parfois nettement plus élevé que dans l’ancien, dans une proportion plus importante que l’écart de loyer.

L’avantage de l’ancien est que vous savez ce que vous achetez et qu’il est disponible immédiatement. L’ancien permet aussi de déduire les travaux de rénovation et de reporter les déficits sur plusieurs années fiscales.
L’emplacement et la qualité du bien sont essentiels, ce qui vous garantit un bon remplissage. Et l’assurance loyer impayé vous garantit des revenus au cas où.

Il faut intégrer de plus que lorsque vous revendrez dans 10, 15, 20 ou 25 ans le bien aura une valeur qui aura probablement augmenté.

Dans tous les cas, n’oubliez pas que vous faites avant tout un investissement immobilier, et que c’est un investissement patrimonial.