Conseils vente/achat

Vous avez acheté un logement neuf que vous désirez financer à l'aide d'un crédit immobilier.

Il existe plusieurs modes de remboursement :

• Si vous pouvez, vous pouvez choisir de rembourser le capital et les intérêts dès la signature du contrat de vente.
• Ou vous pouvez opter pour un remboursement différé du capital, à partir de la remise des clés, ce qui vous éviter de supporter les charges de votre logement actuel et de votre logement neuf.
  

Le remboursement d'un logement neuf se fait en plusieurs étapes.

Le promoteur n'obtient pas l'intégralité de la somme avant la livraison du logement. Ce paiement se fait par déblocage de fonds et selon l'avancéd des travaux.

C'est le promoteur qui se rapproche auprès de votre banque qui vous prête l'argent pour collecter la somme nécessaire à la poursuite des travaux.

Voici les différentes étapes :

• 35% du pris de vente sont versés après l'achèvement des fondations,
• 70% sont versés à la mise hors d'eau,
• 95% sont versés à la fin du chantier,
• Les 5% restants sont versés à la remise des clés.

Le remboursement différé peut entraîner un coût plus ou moins élevé et qui peut devenir important sur une durée relativement longue.

Si un acquéreur vous a fait une offre d'achat et que vous l'avez signée, vous êtes engagé auprès de lui. 

Finalement, vous vous rendez compte que cette offre ne vous convient pas et vous désirez vous rétracter. 

Selon la loi, le contrat est passé entre les parties lorsqu'elles sont d'accord sur le bien à vendre et sur le prix. Si le vendeur contresigne l'offre d'achat, c'est qu'il est d'accord avec la proposition de l'acheteur.

Dans ces conditions, l'offre d'achat contresignée par le vendeur l'engage à vendre son bien au prix indiqué dans l'offre d'achat.

Il existe certains cas qui permettent d'annuler l'offre d'achat par le vendeur.

Ces différents cas sont définis par la jurisprudence : 

• Si une offre ne précise pas les conditions de la vente alors le vendeur n'est pas engagé. 
• Une offre d'achat peut prévoir que l'acheteur et le vendeur seront définitivement engagés qu'à la signature du compromis. 

Dans ces cas, le vendeur peut revenir sur son engagement et annuler l'offre d'achat sans risque d'être poursuivi. 

L'acheteur s'engage aussi lorsqu'il effectue une offre d'achat et lorsqu'il transmet cette dernière au vendeur. Lorsque le propriétaire accepte et signe l'offre d'achat alors les deux parties sont d'accord sur le prix et le bien vendu. De ce fait, l'acheteur ne plus revenir sur sa décision sauf si le vendeur refuse son offre ou si le vendeur fait une contre-proposition.

En savoir plus sur l'offre d'achat

Le contrat d'assurance se transmet automatiquement à l'acquéreur en même temps que la propriété du logement.

Si l'acquéreur n'a pas eu le temps de souscrire un nouveau contrat d'assurance à son nom, cela lui permet d'être couvert en cas de sinistre survenant peu de temps après la signature de l'acte authentique.

Ce transfert est effectué de manière automatique en même temps que la propriété du logement.

L'acquéreur n'a pas de formalité à effectuer. Si l'acquéreur souhaite garder le contrat des anciens propriétaires, il doit juste contacter l'assureur afin de lui demander d'établir ce contrat à son nom.

L'acquéreur peut résilier le contrat transmis lors de la vente. Le Code des Assurances ne fixe pas de délai de résiliation mais il est fortement recommandé de prévenir rapidement l'assureur par lettre recommandée.

Tout comme l'acheteur qui n'est pas dans l'obligation de conserver le contrat transmis lors de la vente, l'assureur peut refuser le transfert d'un assuré à l'autre sur l'assurance habitation. Dans ce cas, il doit prévenir le nouveau propriétaire par lettre recommandée.

Les propriétaires ne sont pas dans l'obligation de souscrire une assurance habitation mais il est fortement recommandé. Cela est valable que pour les propriétaires de maisons individuelles.

Dans le cas des propriétaires d'un bien en copropriété, l'assurance habitation est obligatoire.

Attention, il est essentiel cependant de souscrire une assurance habitation non seulement en cas de sinistre mais également en cas de dégradations causées à autrui car les frais seront entièrement à votre charge si vous n'êtes pas couverts.

Un propriétaire a le droit de vendre un logement occupé. Cependant, avant de mettre ce bien en vente sur le marché immobilier, il doit le proposer au locataire.

Par ailleurs, si le propriétaire décide de le vendre occupé, le bailleur n'est pas dans l'obligation de prévenir le locataire de la mise en vente du bien, puisque le locataire va continuer à payer son loyer au futur acquéreur.

Le locataire est obligé de laisser un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire exception du dimanche si cette obligation est mentionnée dans le bail.

Le propriétaire a le droit de vendre un bien loué. Les règles changent selon que le bien soit vendu libre ou occupé.

Les propriétaires peuvent attendre la fin du bail pour délivrer par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé est assimilé à une offre de vente au locataire.

Mais le propriétaire n'est pas dans l'obligation d'attendre la fin du bail et n'a aucune obligation vers son locataire.

Le droit de préemption

Le droit de préemption du locataire, il s'agit d'une procédure qui permet au locataire d'acheter le bien qu'il habite. Pour la vente d'un logement occupé, ce droit ne s'applique pas car le locataire n'est pas obligé de quitter le logement. Mais le propriétaire peut lui proposer de l'acheter en lui indiquant par écrit les modalités et un délai de réflexion.

Quand un propriétaire vend un bien occupé, une décote variable s'applique sur le logement.

Elle dépend de :

• la durée du bail restant à courir,
• du montant du loyer,
• du type de bien,
• et de l'âge du locataire.

Elle peut atteindre 40 à 50% avec les locations soumises à la loi de 1948.

A contrario, les locations meublées ne perdent que 10 à 15%.

Le nouveau propriétaire doit se présenter au locataire et :

• lui transmettre ses coordoonnées,
• le prévenir que le bail se poursuit,
• et demander au locataire si l'ancien propriétaire lui a versé le dépôt de garantie.