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Le 16/06/2017
Si vous décidez de vendre votre bien immobilier, vous devez savoir qu'il est obligatoire de réaliser certains diagnostics avant de pouvoir le vendre. Selon l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur est obligé de fournir un dossier technique de diagnostics dans lequel seront présents les diagnostics obligatoires.
Il est assez rare de devoir fournir tous les diagnostics cités ci-dessous. Ils dépendent de l'année de construction de votre bien et de l'ancienneté des installations et ont une durée de validité variable.
| Loi Carrez | Valable aussi longtemps que de nouveaux travaux n'ont pas été entrepris |
| Termite | 6 mois |
| Amiante | 3 ans si présence d'amiante sinon permanente |
| CREP | 1 an si présence de plomb sinon permanente |
| ERNMT | 6 mois |
| DPE | 10 ans |
| GAZ | 3 ans |
| ELECTRICITE | 3 ans |
| ASSAINISSEMENT | 3 ans |
Le dossier de diagnostic technique est à fournir dès la signature du compromis de vente ou lorsque la vente est réalisée sans compromis lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
La législation stipule que le dossier doit être mis à la disposition de l'acquéreur s'il le souhaite lors de la visite du bien.
Le 25/02/2016
Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement a été vacant plusieurs mois, ne payez pas trop d’impôts. Septembre est le mois de réception de la taxe foncière qui est un impôt dû par tout propriétaire de logement, qu’il l’habite lui-même ou qu’il le mette en location.
Le propriétaire bailleur peut toutefois bénéficier d’un dégrèvement en cas de vacance du logement sous 3 conditions :
Le propriétaire bailleur doit adresser au Centre des Finances Publiques dont dépend le logement un courrier accompagné :
Cette demande est à déposer au plus le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant au moins 3 mois.
Le 15/02/2016
On pourrait croire que le fait de passer par un système de mise en vente directe est dû à la typologie du client. Que les jeunes et les populations urbaines représentent des publics plus facilement attirés par la vente directe. Que ce soit à cause de leur appétence pour les nouvelles technologies ou le fait qu’ils se trouvent dans une zone où le marché immobilier est extrêmement dynamique. Cependant, avec ce type de réflexions, on passe bien souvent à côté des vrais problèmes et par conséquent à côté des vraies solutions.
La typologie du client est-elle déterminante ou est-ce plutôt des facteurs complètement différents qui font que les clients font appel à vous ? Sans trop de suspense, l’étude nous apprend que tout est une question de bénéfices perçus et des garanties attendues de la transaction. Ces facteurs ne sont pas liés à un type de client, tout le monde aujourd’hui se demande “pourquoi passer des professionnels si je peux le faire moi-même”. Demandons-nous à notre tour 'qu'est-ce qui amène un client potentiel à pousser la porte d'une agence immobilière'. S'il est si facile de vendre soi-même son bien, pourquoi les agences immobilières détiennent-elles encore plus de 65% des parts de marché face aux sites mettant en relation les particuliers ?
Pour le particulier, la transaction immobilière apparaît comme une opération complexe, source de stress et énormément chronophage. Ce sont justement tous ces éléments qui font que la transaction immobilière est coûteuse ; et pas seulement d'un point de vue financier. Les clients choisissent un agent immobilier, car il leur permet de déléguer tout ou partie de ces problèmes.
L’étude réalisée récemment nous apprend que les clients vendeurs et acheteurs privilégient les agences immobilières lorsque celles-ci peuvent leur apporter certaines garanties :
Un acheteur solvable et un bien conforme aux attentes. Un gain de temps et une minimisation des contraintes.
L’assurance d’avoir un professionnel pour défendre ses intérêts.
Ne pas avoir besoin d’intéragir avec les autres parties prenantes de la transaction.
S’éviter tout le stress lié à ce type de transactions, que cela soit dans les négociations, les démarches administratives ou même la recherche.
Que le coût de la transaction soit minimisé par votre expertise.
Maintenant que vous savez ce qui amène les clients potentiels à préférer les agences, vous pouvez plus facilement lever le frein de la commission. Lorsque vous communiquez avec eux, qu'il s'agisse de votre discours commercial ou de vos campagnes de communication, tâchez de mettre de l'avant ces arguments.
Un acheteur solvable et un bien conforme aux attentes
Privilégiez les slogans du type 'Vendez votre maison ou votre appartement sans vous soucier des démarches'.
Dès le début, montrez à vos clients les démarches que l'agence prend en charge à leur place. Dressez la liste de toutes les tâches, de la plus simple à la plus compliquée. Réceptionner 50 appels pour des visites peut paraitre simple, mais ça peut aussi vite devenir chronophage pour un particulier...
Mettez de l'avant vos délais de vente et votre performance. N'hésitez pas à faire une simulation du délai de vente en fonction du prix. Votre client doit comprendre qu'un bien surestimé prendra plus de temps à ce vendre.
Nous sommes experts des transactions immobilières que cela soit pour les démarches commerciales ou financières.
Notre mettons à votre disposition pour les expertises pour ce qui est des malfaçons.
Nous avons les garanties financières.
Ne pas avoir besoin d'intéragir avec les autres parties prenantes de la transaction
Adoptez un ton qui décharge le client potentiel avec des tournures du type 'Nous nous chargeons...' .Communiquez sur le peu de rendez-vous nécessaires pour le vendeur (présence non obligatoire pendant les visites, etc.).
Montrer à vos clients comment vous allez leur faire gagner un temps fou.
Se décharger de tout le stress lié à ce type de transactions
Mettez de l'avant la complexité d'une transaction immobilière, que cela soit dans votre discours ou dans vos supports de communication (des visuels de particuliers soumis au stress, etc.).
Récoltez des témoignages de vos clients qui contiennent ces arguments.
Le 02/02/2016
On voit souvent dans les annonces immobilières : « idéal investisseur ». Si beaucoup de dispositifs ont été créés dans le neuf (Borloo, Scellier, Pinel), l’ancien a été quelque peu délaissé. Pourtant, investir dans l’ancien peut se révéler rentable, à condition de bien sélectionner son investissement.
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il vaut mieux évaluer la rentabilité de cet investissement.
En exemple
Nous allons supposer que vous achetez un appartement dans l’ancien 100.000€, que vous allez payer comptant et que vous comptez le louer 500€/mois.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le taux de rentabilité brute
Le premier calcul qui vient à l’esprit est le calcul que beaucoup effectuent :
Taux de rentabilité brute = (loyer mensuel x 12 x 100/prix d’achat)
Dans notre exemple :
Taux de rentabilité brute = 6,0%
Le taux de rentabilité nette
Le calcul brut ne tient pas compte de différents frais que vous devez payer à l’achat et dans la durée.
A l’achat :
Les frais de mutation (« de notaire »). Environ 12.500€.
Des travaux éventuels.
Tout le long de l’investissement :
Le calcul devient donc :
Taux de rentabilité nette = ((loyer mensuel x 12 x 100) – (taxe foncière + charges annuelles))/(prix d’achat + frais de mutation + travaux)
Une partie des charges est déductible du revenu fiscal (taxe foncière, travaux d’entretien, honoraires d’agence…).
Dans notre exemple, les frais de notaire sont de 12.500€, la taxe foncière de 400€ et les charges annuelles de 480€.
Taux de rentabilité nette = 4,6%
La calculatrice accessible sur Les Echos Patrimoine effectue ce calcul.
Au moins 2 autres points doivent être pris en compte pour la rentabilité globale de l’opération :
Le financement – l’investissement est généralement fait en faisant appel à un prêt bancaire, de l’ordre de 15 ans.
La situation fiscale de l’investisseur – on l’a dit, une partie des charges sont déductibles des revenus locatifs.
Nous reviendrons plus en détail sur ces sujets dans un article futur.
Neuf ou ancien, qu’est-ce qui est le plus rentable ?
De nombreux articles traitent de ce sujet. On constate que les investisseurs qui cherchent à tout prix les réductions fiscales investissent plutôt dans le neuf, et ceux qui cherchent la rentabilité investissent dans l’ancien.
L’avantage du neuf est que vous avez des biens aux normes récentes (accessibilité, énergie), mais l’inconvénient est que vous ne savez pas toujours exactement quand ils vont être livrés (vente en VEFA) et que le prix est parfois nettement plus élevé que dans l’ancien, dans une proportion plus importante que l’écart de loyer.
L’avantage de l’ancien est que vous savez ce que vous achetez et qu’il est disponible immédiatement. L’ancien permet aussi de déduire les travaux de rénovation et de reporter les déficits sur plusieurs années fiscales.
L’emplacement et la qualité du bien sont essentiels, ce qui vous garantit un bon remplissage. Et l’assurance loyer impayé vous garantit des revenus au cas où.
Il faut intégrer de plus que lorsque vous revendrez dans 10, 15, 20 ou 25 ans le bien aura une valeur qui aura probablement augmenté.
Dans tous les cas, n’oubliez pas que vous faites avant tout un investissement immobilier, et que c’est un investissement patrimonial.
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