Une vente en viager c'est vendre un bien à un acquéreur en contrepartie d'un versement périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) qui s'accompagne généralement d'un bouquet. Un bouquet c'est une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Et le principe pour le vendeur est qu'il perçoit un réel complément de retraite, et peut toujours y vivre jusqu'à son décès.

Il existe 2 types de viager :

Viager libre = l'acquéreur peut emménager dans le bien ou encore le louer pour en toucher le revenu.

Viager occupé = le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais peut continuer de l'occuper jusqu'à son décès.

Le montant est fixé dans l'acte de vente et prend en considération plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien
• l'âge du vendeur
• le versement d'un bouquet et son montant
• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager

A savoir qu'un bien vendu en viager connait une décote de sa valeur foncière pour compenser le fait que l'acquéreur est privé du droit d'usage et d'habitation.

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Il faut savoir que si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, celui-ci peut être annulé par la famille ou en justice

Également il est interdit de d'acheter un bien en viager d'un propriétaire fortement malade, autrement l'entourage peut également demander la nullité du contrat.

L'acheteur n'a pas à régler la totalité du bien directement mais par rente viagère mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement.

Le risque pour l'acquéreur : il ne peut pas savoir à l'avance combien sera versé au total pour le bien car l'espérance de vie du vendeur est un élément inconnu.

Le vendeur gagne donc un revenu à vie grâce à ce procédé. La rente viagère connait un régime fiscal avantageux, elle est soumise à l'impôt sur le revenu et bénéficie d'un abattement dont le montant varie selon l'âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente. Cependant, le bouquet est exonéré d'impôt. Si le vendeur n'occupe pas le bien, il n'a pas à payer la taxe foncière.

Photo : Emre Can Acer sur Pexels

Avant tout, il est très opportun de constituer un patrimoine, ceci procure une sécurité. Aussi, avoir un patrimoine est un véritable atout dans le cadre de la transmission.

Mais c'est encore un possible tremplin pour un plus grand investissement, ou une plus-value à la revente. Vous pouvez l'aménager librement, profiter de la retraite dans votre domicile, ou encore louer votre logement.

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Cependant, vous aurez à régler une taxe foncière, et vous vous endettez sur de longs termes.

Il faut aussi savoir que si vous souhaitez envisager une mutation ou que vous n'avez pas un emploi fixe cela peut être un frein à votre mobilité. Mais de nombreuses solutions existent, vous pouvez louer votre bien immobilier de manière occasionnelle lorsque vous êtes absents.

À l'inverse, si vous choisissez de devenir locataire, vous retrouvez l'avantage de la mobilité, mais aussi un avantage sur les charges de votre logement, sur les travaux à prévoir, les taxes. Être locataire vous permettra de contracter un emprunt plus facilement pour un potentiel investissement.

Cependant, ceci vous incombe aussi certains inconvénients, votre loyer versé chaque mois est une perte financière dans le sens où vous ne participez pas au développement d'un actif Immobilier. Le fait de ne pas être propriétaire de votre résidence principale peut constituer un frein à votre sécurité.

En effet, le bailleur peut résilier le bail à tout moment.

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Concernant les personnes âgées de plus de 60 ans, il faut savoir que ce n'est pas le même fonctionnement car la loi les protège s'ils sont locataires, ils ne peuvent pas être expulsés de leur domicile. Mais ce qui peut également être un frein dans la recherche d'un appartement, car les bailleurs peuvent être méfiants

Ce que l'on en déduit, c'est qu'il est préférable de ne pas être dans un premier temps propriétaire de sa résidence principale car on sera alors endetté pour un bien qui coûte.

Alors que si on reste locataire de sa résidence principale, et que l'on pratique de la location, l'emprunt sera plus vite remboursé, et sera plus motivant pour les banques sur un bien qui rapporte.

Être locataire ou propriétaire a chacun ses avantages, il est donc difficile de trancher car ceci dépend de chaque cas, cependant on en déduit que rester locataire peut être une bonne option seulement dans le cadre d'investir à coté, sinon cela revient bien à une perte d'argent.

Il existe des simulateurs permettant de voir ce qui est le mieux selon le budget, les frais de notaire, l'emprunt, le taux d'emprunt, l'apport personnel, et la durée de celui-ci. C'est un calcul à prendre en compte sur des années pour pouvoir faire son choix. Que vous soyez locataires ou propriétaires et que vous désirez faire une demande de prêt que ce soit pour votre résidence principale ou investir, de nombreux critères sont à fournir à la banque tels que vos bulletins de salaire, derniers avis d'imposition, si un apport personnel est envisagé, justificatifs des crédits en cours ... C'est pour cette raison qu'il faut étudier votre projet immobilier selon vos cas personnel.

Crédit photo libre de droit : Pexel par Kumtanom

Vous devez préparer votre projet immobilier que ce soit un achat ou la vente d'un bien immobilier. Un projet immobilier doit toujours être murement réfléchi pour éviter de lourdes conséquences, arnaque, vice, ou autres.

Etudiez le prix du marché afin de ne pas payer le bien plus cher que sa valeur réelle. Si vous venez à payer un bien plus cher que son juste prix, cela pourrait compliquer la demande de crédit.

2ème erreur à ne pas faire : Ne pas calculer son investissement au préalable

En effet, si vous n'anticipez pas tous les frais, coûts, vous projet immobilier pourrait ne pas aboutir. De plus, la banque pourrait ne plus vous suivre dans votre projet.

En effet, c'est une valeur sûr de placement / d'investissement. Cependant, le rendement peut mettre plusieurs années pour compenser les coût engendrés.

4ème erreur : Ne pas bien établir les documents juridiques

En effet un contrat ou document officiel qui n'est pas cohérent, ou incomplet rendra nul le contrat, ce qui décrédibilise également votre image.

5ème erreur : Calculez tous les frais

Il ne faut pas sous-estimer les charges, il existe de nombreux coûts dans le rôle de propriétaire :

• Frais de notaire
• Commission d'agence
• Taxe foncière
• Entretien et ou amélioration du bien

En effet, s'ils ne sont pas fait et certifiés par un professionnel du métier, alors vous risquez d'engendrer davantage de frais si de quelconques travaux étaient mal réalisés.

De plus, le fait d'être réalisés par un professionnel permet d'obtenir une garantie. En effet, si vous remarquez la moindre erreur de travaux, et ou dégâts, vous serez indemnisé par la société grâce à leur garantie.

7ème erreur : Faire des demandes de devis auprès de professionnels pour vos travaux

Ne pas se renseigner auprès d'un seul professionnel ou organisme, vous risquez de payer plus cher pour un service d'une même qualité voir moindre. Vous pouvez contacter diverses entités afin de multiplier les devis, comparer les offres et le prix, et peut être pouvoir négocier en comparant avec la concurrence.

Enfin en conclusion je dirais que « il ne faut pas attendre pour investir dans l'immobilier. Investissez et attendez » T.Harv Eker .

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Dans l'achat d'un bien, il est possible dans le cadre d'un coup de cœur de faire une promesse d'achat sur un bien à rénover, pour ne pas risquer de perdre une bonne occasion.

 Il est alors possible de demander au propriétaire s'il accepte que des travaux soient commencés avant signature de l'acte finale, il s'agit d'une remise des clés anticipée.

Pour cela il est préférable de mettre en place une condition suspensive à condition des frais des travaux lors de la promesse d'achat.

• De ce fait il est important de souscrire à une assurance d'occupation des lieux.

L'acquéreur peut alors obtenir les clés du bien afin d'envisager les travaux, maquetter, imaginer, estimer, faire expertiser, demander des devis, demander un permis de construire, …II est préférable qu'il soit accompagné par plusieurs experts voire un architecte qui sera d'excellent conseil.

Les rénovations qui engendrent le plus de coûts sont les sols, les murs, les plafonds, la menuiserie, la plomberie, l'électricité, et la toiture. Connaître le prix des travaux permet à l'acquéreur de renégocier si le coût des travaux est plus important que mentionné initialement.

Cette solution a pour but de faire gagner du temps à l'acquéreur, pour que les travaux soient déjà établis avant l'emménagement.

Également, cela peut engendrer un bénéfice pour l'acquéreur.

• Soit s'il s'agit de travaux de rénovation d'un bien détérioré, il pourra alors le revendre avec plus-value.
• Soit s'il s'agit de travaux d'amélioration alors il pourra augmenter le loyer si le bien est destiné à être mis en location.

Toutefois il existe des risques, c'est un procédé majoritairement mal vu par la justice, pouvant engendrer des complications. Le premier risque étant le refus de prêt pour donner suite aux dépenses ayant augmentés, alors il est possible que l'acquéreur ne puisse plus acheter le bien, les travaux sont alors stoppés et non remboursés, et le vendeur bénéficie des travaux sans rien devoir.

Également certains facteurs comme le décès, la maladie ou encore la perte d'emploi peuvent engendrer des dommages financiers.

C'est pourquoi cette période est la plus propice à anticiper les travaux grâce à l'avis d'experts, estimer le travaux pour voir s'ils sont réalisables et enfin profiter de cette période pour demander les autorisations de travaux.

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