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Le démembrement est un principe de dissociation d'un bien en deux parties : la nue-propriété et l'usufruit.

Le principe est proche d'une donation car il vise à garantir la succession d'un bien à un ayant droit.

Les ayants droit dépendent souvent de :

• La situation juridique
• La situation financière
• La situation familiale (lien familial)
• Ou bien de la situation fiscale

Lors d'un démembrement, le donateur choisi un ou des ayants droit afin de confier la nue-propriété, celle-ci permet à l'ayant droit de posséder le bien mais n'en permet pas la jouissance

Le donateur quant à lui devient l'usufruitier, il a donc la jouissance du bien et peut en percevoir les revenus si le bien est mis en location.

Ce qu'il faut savoir c'est que les pourcentages de donation dépendent de l'âge du donateur (l'usufruitier) comme ci-dessous :

• Agé de 81 à 90 ans sera 20%
• Agé de 71 à 80 ans sera 30%
• Agé de 61 à 70 ans sera 40%
• Agé de 51 à 60 ans sera 50%
• Agé de 41 à 50 ans sera 60%
• Agé de 31 à 40 ans sera 70%
• Agé de 21 à 30 ans sera 80%
• En dessous de 21 ans ce sera 90%

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété il s'agit de la reconstitution du bien en un seul élément.

• Le premier intérêt étant la réduction de l'assiette fiscale de la transmission du bien, à l'inverse de la simple donation. C'est-à-dire qu'en passant par le démembrement d'un bien, sa valeur est impactée. N'étant plus une pleine propriété, sa valeur est inférieure à celle du prix du marché.
• Au décès de l'usufruitier, l'ayant droit récupère le pleine propriété sans avoir de droit de succession à régler, ce qui est donc un avantage très important.
• Un autre avantage est que l'ayant droit commence dès lors à se constituer un patrimoine immobilier qui peut donner naissance à un loyer issu de la location du bien.

Également, il existe des démembrements qui peuvent apporter des avantages dans des situations totalement différentes. En effet, il existe ce principe dans le cadre d'un divorce, pour permettre une compensation lors d'un divorce il est peut-être proposé de démembrer le bien pour offrir l'usufruit au parti le plus lésé.

Aussi, toujours dans une situation totalement différente existe le « casi usufruit » celui-ci relève par exemple des locaux commerciaux, dans lesquels de l'alimentaire ou du consommable peuvent s'y trouver, la jouissance incluant la consommation de ce qui se trouve dans le bien, pour ne pas léser le nu-propriétaire, l'usufruitier devra rendre à montant ou poids égal ce qu'il y a consommé.

 En conclusion, le démembrement peut ressembler à une donation. Cependant en dissociant le bien, cela apporte de nombreux avantages, c'est donc une action souvent choisie dans le cadre d'une succession parentale.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a connu des changements. Ce changement a pour objectif d'éliminer les passoires thermiques en incitant à la rénovation énergétique.

En savoir plus sur le nouveau DPE

Ce nouveau DPE servira de base pour progressivement interdire la mise en location des passoires thermiques.

Si vous êtes propriétaire et que vous occupez votre bien, cela n'aura pas d'impact mais cela vous donnera une idée sur la qualité de votre bien et cela pourra vous inciter à faire des travaux de rénovation énergétique. Cependant, si vous êtes propriétaire et vous louez votre bien immobilier, à partir de 2025, vous ne pourrez plus louer votre bien si celui-ci est classé G. A partir du 1er janvier 2028, cette réforme va s'élargir aux bien ayant un DPE classé F. Les étiquettes F et G vont définir les logements mal isolés.

A partir de 2025 pour les biens classés G et 2028 pour ceux classés F, en tant que locataire, vous pourrez mettre en demeure votre propriétaire de faire des travaux de rénovation énergétique et demander à la justice de l'y obliger si le propriétaire refuse. LE propriétaire devra mettre le bien en conformité avec cette règlementation.

Vous pouvez avoir accès à MaPrimeRénov dans tous les cas y compris celui de l'accession à la propriété. Cette aide est ouverte aussi aux propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleurs pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique, sans condition de ressources.

Pour les ménages les plus modestes, la quasi-totalité des travaux est éligible à cette prime et jusqu'à 90%  du montant des travaux pourra être pris en charge.

Pour les ménages les plus aisés, ce sont essentiellement les travaux lourds qui permettent de bénéficier de cette prime, jusqu'à 40% de prise en charge.

Cette aide est plafonnée à 20000€ sur 5 ans au maximum avec des taux de subvention qui changent en fonction des revenus.

Crédit photo libre de droit : Pexels @Tima Miroshniche

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE est entré en vigueur. Dans cet article nous allons vous dire les différents changements apportés au nouveau DPE : la durée du DPE et l'impact sur l'immobilier. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui va permettre de faire l'état des lieux de votre logement concernant la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre.

Avant la date du 1er juillet 2021, le DPE est juste un document informatif. Depuis cette date, il est désormais opposable juridiquement pour le propriétaire et pour le diagnostiqueur.

Les différents changements sur le DPE sont les suivants :

• De nouvelles classes énergétiques avec l'ajout de l'empreinte carbone au logement

  CLASSE A : Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an

  CLASSE B : De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an

  CLASSE C : De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an

  CLASSE D : De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an

  CLASSE E : De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an

  CLASSE F : De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an

  CLASSE G : Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

• Egalement, si un logement classé D en consommation énergétique et F en émissions de gaz à effet de serre, sera classé F.

• Les diagnostiqueur prendront dans leur mode de calcul des nouvelles mesures :

  → La zone climatique et l'altitude du bien

  → En plus des 3 critères habituels, ils doivent prendre en compte l'éclairage et les auxiliaires (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation)

  → Le confort thermique en période estivale

  → le fait de ne pas augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée dans les recommandations.

La période de validité du nouveau DPE est de 10 ans.

Les DPE réalisés entre :

• le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu'au 31 décembre 2022
• le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024

Il ne sera pas possible d'exiger, d'un vendeur ou d'un bailleur, la réalisation d'un nouveau DPE si celui qui est fourni est toujours valide.

• Lors de l'ajout du nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021, les agences immobilières physiques ou les annonces immobilières sur le web, doivent obligatoirement de façon lisible et en couleur la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre sur les échelles de références.

Pour les biens excédant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » devra figurer dans les annonces à partir du 1er janvier 2022.

• À partir du 1er janvier 2022, les annonces immobilières de biens à usage d'habitation devront indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques et il devra également être précisé l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

• Pour les annonces publiées avec l'ancien DPE (celui avant le 1er juillet 2021), devront mentionner de manière visible : « DPE ANCIENNE VERSION ».

Si vous possédez un ancien DPE réalisé sur factures ou un DPE vierge, vous devrez faire réaliser un nouveau DPE.

Cette clause n'est pas une obligation, vous devez y consentir. L'acquéreur peut se réserver la faculté de se substituer toute personne physique ou moral de son choix ou alors une personne déterminée par le compromis de vente.

Une fois le compromis signé et le délai de rétractation dépassé, si l'acquéreur souhaite actionner cette clause, le nouvel acquéreur remplace l'acquéreur initial dans ses droits et obligations prévus au compromis de vente : il a l'obligation d'acheter le bien aux dates et prix convenus dans le contrat. De ce fait, l'acquéreur substitué doit bénéficier du délai de rétractation. Si l'acquéreur substitué se rétracte alors l'acquéreur initial demeure engagé.

Si la durée maximale de validité du compromis de vente est atteinte alors le contrat devient caduc et le bien immobilier est remis en commercialisation sur le marché. Cependant, une prolongation peut être demandée par l'acquéreur et le vendeur lorsque la date butoir est atteinte. Cela passe par un avenant au compromis qui permet de décaler la date de signature de l'acte authentique de quelques semaines à quelques mois. Cet avenant est rédigé par le notaire et signé par les deux parties.

Le compromis de vente rédigé sur support papier doit être établi en autant d'originaux que de parties. De ce fait, le vendeur et l'acquéreur devront recevoir chacun un original.

Généralement, le compromis de vente ne coûte rien à personne mais il peut entraîner un coût lorsqu'il est enregistré auprès des services fiscaux ou lorsqu'il est signé chez le notaire.

Qui paie les frais du compromis ?

Si vous êtes acheteur et que vous souhaitez acheter un bien immobilier, le compromis de vente peut être signé de trois façons :

• Sous seing privé, entre particuliers et sans l'intervention d'un professionnel. Si le vendeur décide d'enregistrer le compromis de vente lui-même auprès des services fiscaux, il est en droit de demander à l'acquéreur de régler les frais qui s'élèvent à 125€.
• En présence de l'agent immobilier qui a eu la charge de la vente du bien
• En présence d'un notaire

Si le compromis est signé chez le notaire, il est facturé entre 150€ à 300€ pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les règle. Attention, si en tant qu'acquéreur, vous vous rétractez, vous devrez régler cette somme au notaire.

En cas de rétractation, le compromis n'a plus de valeur. Après une rétractation, la solution de poursuivre la vente est de signer un nouveau compromis avec le vendeur s'il n'a pas signé un compromis avec un nouvel acquéreur. Si vous signez un nouveau compromis avec le vendeur, vous êtes libres de fixer de nouvelles conditions ou de maintenir celles exposées dans le précédent compromis. De ce fait, l'acte est à nouveau notifié et un nouveau délai de rétractation de 10 jours commence.

Crédit photo libre de droit : Pexels @Kampus Production